冲击千亿 奥园管理、营销费用激增

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经济观察网 记者 陈博 用 增速最快 一词来形容中国奥园集团股份有限公司（HK.03883，以下简称 奥园集团 ）的2018年并非夸张。这家广州房企去年实现合同销售912.8亿元（权益比85%），完成全年730亿元目标的125%，同比增长1倍。年度营业收入为310.1亿元，同比增长 62%。

硬币的另一面是，2018年，奥园集团的销售成本约213.72亿元，同比增加了52.6%；销售及分销开支约14.32亿元，相比2017年的9.26亿元上涨了54.6%；行政开支由2017年的约8.00亿元上升到17.36亿元，同比也大幅增加117%。

管理费用和营销费用上涨幅度比较大，这其实跟2018年的合约销售增长是正相关的。因为2018年合约销售实现了一倍的增长，为了支撑销售的增长和扩张，相关的行政费用和营销费用肯定会同步增长，这会反映在当期的报表里面，所以呈现出一个快速的增长。 在3月18日的年度业绩会上，奥园集团副总裁、财务资金总监陈志斌表示。

他同时称，在报表反映出来的2018年收入大部分是2016年和2017上半年结算的，所以与管理、营销费用不是一个同比例的反映。随着2019年甚至2020年销售结转高峰的到来，销售跟费用的错配有望解决。

经济观察网观察到，行政费用激增的背后，是员工数量的大幅增长。截至2018年12月31日，奥园集团的雇员共有12040名，相比去年的7211名增加了4829人；而员工薪金也由2017年的约7.64亿元上涨到2018年的约14.53亿元，同比增加90.2%；员工成本总额约15.58亿元，同比增加91.9%。

奥园集团副总裁陈嘉扬在回复经济观察网时并未详细说出增员重点聚焦在哪些岗位及业务上，只是指出主要基于去年成立了七大二级集团。

2018年11月，奥园集团将原本的 中国奥园地产集团股份有限公司 更改为 中国奥园集团股份有限公司 ，并布局了七大二级集团，涵盖 地产、金控、文旅、健康生活、跨境电商 等五大业务板块。3月18日上午，奥园集团上市平台奥园健康在港交所敲钟。

从256.02亿元走到千亿门槛，奥园集团仅仅用了三年时间，平均算下来，2016-2018年，其年复合增长率达89%。如果将这三年的年销售目标与实际销售额进行比对，奥园集团对销售目标的完成率也基本保持在125%-150%之间。

在业绩会现场，陈嘉扬将取得成绩的基础归功于 30 30 营运策略。所谓 30 30 ，就是培养30家城市公司，每家城市公司贡献30亿元或以上的年销售额。

陈嘉扬告诉经济观察网，这种城市公司可以是单独一个城市，也可以是一个区域公司，主要按销售额的标准进行设定。 比如我们深圳公司，此前囊括深圳、惠州及东莞，去年他们的销售额已经达到60多亿元，相对比较成熟，我们也考虑将这家城市公司拆分。

公司在2015年已经发现行业集中度迅速上升，所以，在2015-2016年期间，我们提出要坚决发展规模的战略目标，面向全国加大拓展。正是在这个时间点，我们提出 15 30 营运策略，希望设15个重点城市为中心，环绕一批三四线城市，形成城市公司或者小的区域公司。 奥园集团营运总裁马军说，2017年以后，随着调控、因城施策进一步落地和发展，他们发现这个走向还是比较正确的。因为动能不同的城市进行合理搭配，更容易在调控以及市场的轮动方面能够取得比较好的平衡。 所以，在2018年这波调控里，我们的业绩表现也是不错的。

陈嘉扬将这30家城市公司比喻成30支比较成熟的部队。2019年，奥园集团对这些部队的期待是，不再新增，而是深耕重点区域、一二线重点城市及强三线，每家城市公司完成年销售40亿元或以上。

30 40就有1200亿元了。 陈嘉扬提到。与之相应的是，奥园集团将2019年的销售目标设定为在2018年基础上增长25%。一旦实现，奥园集团将正式跻身千亿房企阵容。

奥园集团董事局主席郭梓文显然对这个目标颇有信心。一方面，2019年奥园集团预计总可售资源约1900亿元，只要去化率达到60%左右，就可以实现新一年的销售目标。而且，截至2018年底，已签约但未确认的合同销售约1100亿元，也将于未来两年内会逐步确认。

另一方面也基于其对后市的信心。郭梓文透露，现在调控的权力慢慢下放到各个地方政府，奥园楼盘所在的一些地方政府已经释放出一些有利于房价和有利于销售面积提升的政策。

1900亿元的可售资源来源于庞大的土地储备。年报数据显示，预期广州、珠海、佛山、东莞及香港等地的9个城市更新项目在2019年将逐步转化为土地储备，增加可售资源约660亿元。截至2018年12月31日，奥园集团拥有198个项目，土储总建面约3410万平方米（权益比80%），总货值约3650亿元，足够支撑未来三年左右发展。

不过，这些土储也进一步加大奥园集团的现金开支。2018年，奥园集团的主要支出之一就是购地成本，已支付的购地款267.8亿元，占当年合同销售额约29%。于2018年12月31日，奥园集团还有应付未付土地款约62.9亿元，预计于一年内全部付清。

按照奥园集团董事局副主席郭梓宁的预计，2019年还将拿出大概400亿元作为购地预算，占合同销售目标的1/3左右。